自用住宅用地重購退稅
「重購」是指「重新購買」的意思。
「退稅」是你賣土地繳了土地增值稅，而前後兩年有買新的土地就可以申請「退回你原本繳的稅金」。
土地增值稅屬地方稅，由各縣市政府負責徵收。所以是向「原出售土地的稅捐稽徵處(稅務局)」提出申請。
依財政部稅務入口網所列的適用條件(該網站更新日期：2014/08/22)：
以下藍字轉貼自上列網址，紅字為布萊史考特的註解
1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
上述「土地」指的是建物所座落的土地。
而2年的時間計算的方式是採「先登後契」。
意思是先的那個(不論先賣還是先買)看權狀上的登記日期，
後的那個(不論是後賣還是後買)看契約書上的立契約日期(若立契約日期與收件日期相差30日以上就依收件日)。
2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
事實上，土地增值稅計算的稅基，是用「公告現值」而不是用「市價」或「地價」來計算。
所以能不能退土地增值稅，全看買跟賣之間，建物所座落的土地現值來比較。
公式如下：
重購地公告現值 - 出售地公告現值 + 已繳的土地增值稅 > 0 →可以退稅
而可以退稅的金額就是你按計算機出來的數字！
但若你原本就沒有繳土地增值稅或數字超過你繳的稅金別太開心，因為「最多就是退你繳的金額」。
3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。
這應該不用再多做解釋。
但可能會有夫妻在原出售地是一人持有一半，而重購地是夫或妻其中一人所有全部(或是相反)。
這樣也是可以申請退稅的！
差別在於一半的那個土地，它的現值也要依比例計算，而退稅的金額當然也是依比例計算。
舉例來講，志明與春嬌共同持有(一人一半)出售地現值230萬元。土地增值稅繳了50萬元(志明25萬元和春嬌25萬元)。
而重購地為春嬌一人持有，現值200萬元。
若其他條件接符合的話，依規定仍可申請退回春嬌所繳納的土地增值稅：
2,000,000 – 2,300,000 / 2 (因為是一人一半所以要除以2) – 250,000 = 600,000 > 250,000
所以春嬌可以申請退回原本所繳的土地增值稅25萬元。而志明的部分就不符合這樣條件了！
4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
這就是土地稅法當中「自用住宅」的定義！
意思是說，不論是重購地或出售地，在你的土地上，建物的所有權人一定要是你本人或是你的配偶或是你的直系親屬。
而這個直系親屬除了爸爸、媽媽、兒子、女兒、阿公、阿嬤、孫子、孫女…外，還包含岳父、岳母、公公、婆婆。
上述的「在該地辦竣戶籍登記」意思是
土地的所有權人「本人」或他的「配偶」或他的「直系成年親屬」有其中一人設戶籍在這個土地座落的建物裡面就可以了。
5.重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積之限制。
1公畝=100平方公尺≒30.25坪
所以3公畝大約等於90.75坪。
基本上你的重購地如果不是豪宅或是一次重購很多間大房子的話，還蠻難超過的！
不信的話拿出你的土地所有權狀出來算一下。把你在權狀上面看到的「面積」X「權利範圍」X 0.3025。
你就會發現離90坪還差蠻多的！
要是你真的有超過的話，沒關係！重購地的現值就是按沒超過的部分來計算就可以了！
而如何知道你的土地是都市土地還是非都？從土地謄本左上角的使用分區來看，若是「空白」二字的話就是都市土地囉！
6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。
出售前1年內，指的是從立契約日往前推1年的時間內。
不僅是沒有設立營業登記外，也沒有實際的營業情形。
曾有過菜市場店面雖沒有設立營業登記但有營業事實的狀況。稅務員還是會判定是有營業的唷！
7.如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
意思是指，若你先買了重購地(出售地尚未出售)。
在重購地的立契約日期前，打算要出售的那個土地就要符合自用住宅的條件。
舉例來說，老王103年10月13日立契約購買了新的房地A。
於103年10月14日將戶籍遷入原本空屋的房地B並打算出售。
如此情況B出售後地土地增值稅是無法申請重購退稅的唷！
其他相關規定：
1.重購退稅列卡管制，重購土地5年內再行移轉或改作其他用途者，追繳原退還稅款。
註：改作其他用途包括供營業使用，出租他人及戶籍遷出等情形。
申請核准後稅務員每年會清查一次使用情形，直到自重購地登記日期(新購土地權狀上的登記日期)起滿5年為止。
5年內出售或贈與該房地的話是會被追繳原本退的稅款。
如有供營業使用的話，會看營業使用的實際情況來決定追繳比例。
若有出租或不符合自用的情況，會給你說明的機會。
其中不符合自用指的是你的戶口裡面沒有留下本人、配偶或直系親屬其中一人就遷空了，空下一天都不行！
另外，若該地有所有權人三親等以外的人設立戶籍的話，每年也都會被叫去寫一次「設籍人無租賃情形申明書」唷！
2.重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
很多人會把重購退稅跟一生一次搞混了！
重購退稅的申請沒有次數的限制。只要符合適用條件都可以申請！
3.出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
這裡所指的「自用住宅用地稅率課徵」，是土地增值稅的「一生一次」。
再次 重申！土地增值稅的自用住宅稅率與地價稅的自用住宅稅率是兩回事！
意思是說沒有申請地價稅或土地增值稅的自用住宅稅率，但只要符合自用住宅的定義就可以申請！
4.2年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。
呼應上列「適用條件」的第5項，新買的跟就賣的可以合並一起申請。
差別在於重購地合並超過300坪方公尺(都市土地)的話，就仍以300坪方公尺計算。
5.重購退稅請求權時效為10年。
註:102年5月22日行政程序法第131條修正前，重購退稅請求權時效為5年。於102年5月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿5年者，時效消滅；102年5月23日(含該日) 以前請求權時效尚未屆滿5年者，時效延長至10年。
起算日期有很多派別的說法，例如繳納土地增值稅的日期、登記日期及立契約日期等。
不論是採哪個日期，意思就是說那個日期起算5年要是超過102年5月23日的話，你的請求權時效還沒消滅(還可申請)。
但反之就已超過可以申請的期限了！
若你地時間點算起來很尷尬的話，建議你可以直接到你原出售地轄區的稅捐分處(稅務分局)問個仔細。
當然還是會建議即早發現就即早申請囉！
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